ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

В современных условиях чтобы начать или расширить любой бизнес, необходимо не только закупить все оборудование, транспорт и спецтехнику, подобрать квалифицированный персонал, но также арендовать или купить помещение под это предприятие. Последняя задача является наиболее сложной, так как недвижимость стоит дорого, да и налог с нее тоже немалый. Есть несколько вариантов решения этой проблемы: приобретение помещения в кредит, найм в аренду или покупка в лизинг. Выгодным оказывается именно этот вариант. Он сочетает в себе достоинства как кредитования, так и аренды.
В первую очередь лизинг недвижимости позволяет также как и ее покупка в кредит, обеспечить переход помещения в собственность покупателя, чего не происходит при аренде. При лизинге недвижимости помещение вплоть до завершения срока действия договора не принадлежит покупателю, что избавляет его от дополнительного налога на имущество. При всем этом, получить недвижимость в лизинг гораздо проще, чем купить ее в кредит: лизингодатель более лояльно относится к финансовым затруднениям у потенциального лизингополучателя, чем банк [4]. С помощью лизинга начинающие предприниматели могут открыть или расширить свое дело при весьма ограниченном стартовом капитале, располагая лишь частью (примерно 1/3) средств, необходимых для приобретения помещений и оборудования, так как лизинг предполагает стопроцентное финансирование и не требует быстрого возврата всей суммы долга.
В кризисный период произошло ужесточение условий лизинговых программ, и к прежним значениям они так и не вернулись. Если раньше сделки заключались на семь лет и более, то сейчас это максимум пять лет. При этом аванс, который платят лизингополучатели, за время кризиса вырос с 5 до 30%. Лизинговые компании стремятся предложить клиентам наиболее лояльные условия и даже разрабатывают специальные продукты. Так, компания «ПН-Лизинг» совместно с партнерами весной 2010 года выпустила продукт, предполагающий удорожание от 9% и аванс от 20%, при этом договор заключается сроком до пяти лет [2].
Несмотря на интерес к сделкам с классической недвижимостью, в России лизинг зданий и сооружений не так развит, как например в Европе. В нашей стране на данный момент удельный вес лизинга зданий и сооружений в общей стоимости лизинговых операций составляет около одного процента. Это связано, прежде всего, со сложностями в оформлении собственности на землю, продолжительными сроками амортизации, существовавшей до последнего времени высокой стоимостью нотариальной подписи [1].
Лизинг недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем [3]. Причем лизинговая компания обязана приобрести здание или сооружение по договору купли-продажи. Это означает, что полностью исключается возможность использования договора мены, дарения и прочих способов приобретения недвижимости.
Сдерживающими факторами распространения лизинга недвижимости является следующее. Земельные участки в соответствии с «Законом о лизинге» нельзя передавать в лизинг. Поэтому возникает ситуация, когда право на землю и право на здание принадлежат разным субъектам.
Существуют противоречия в Гражданском кодексе.
Согласно статье 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)[3]. Статья 666 ГК РФ гласит: «Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов». Из-за этого лизингодателю приходится отдельно заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа [4].
На данный момент необходимо устранить несовершенства законодательной базы. Для этого нужна разработка нормативной базы по регулированию вопросов государственной регистрации договоров лизинга недвижимости, не входящей в противоречие с другими нормами регистрации прав на недвижимое имущество.
Так как не определен порядок выкупа земельного участка, то затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий с теми зданиями, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т.д. В Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости - здания и участки под ними - решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом, и поэтому лишена части льгот. Поэтому необходимо внести следующее уточнение в статью 666 ГК РФ: предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью, и других природных объектов [5].
2Российская ассоциация лизинговых компаний (Рослизинг) провела исследование рынка лизинга по итогам 9 месяцев 2010 года. Популярностью данный сегмент рынка лизинга не пользуется, хотя изменения, произошедшие в этом году, преобразовали данную сферу. Объем нового бизнеса за 9 месяцев 2010 года составил 1947,89 млн. рублей, что на 42,9% меньше, чем в 2008 году, но в то же время в 1,97 раза больше 2009 года (см. рис.1). Контрактов заключено больше на 20,4% относительно 2008 года и в 5,4 раза больше чем в 2009 году, но это не отразилось на объеме нового бизнеса [6].
4000 3000 2000 1000 Рис.1. Объем нового бизнеса в млн.руб
Таким образом, лизинг недвижимости открывает достаточно широкие перспективы перед юридическими лицами, которые хотят приобрести офис, помещение под предприятие. Однако развитие данного вида лизинга сдерживается несовершенством законодательной базы в части налогообложения лизинга, ростом ставок кредитования самих лизингодателей.
Список литературы
1. Бутенина Т., «Лизинг недвижимости: спорные вопросы» - [электронный ресурс]: http://leasing.ocipov.ru/pressa9.htm.
2. Викторова Л., «Скромный лизинг коммерческой недвижимости» - [электронный ресурс]: http://www.rbcdaily.ru/2010/10/18/finance/519629.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 607., 665, Лизинг - справочно-информационный портал. Лизинг недвижимости - [электронный ресурс]: http://www.leasingworld.ru/vidi_lizinga/1115-lizing-nedvizhimosti.html.
4. Осипов А., «Некоторые проблемы использования лизинга недвижимости» - [электронный ресурс]: http://leasing.ocipov.ru/article5.htm.
5. «Рослизинг»: обзор рынка лизинга по итогам 9 месяцев 2010 года - [электронный ресурс]: http://www.all-leasing.ru/analitic/detail/551190.
<< | >>
Источник: «ПЕРМСКИЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ». «Человек. Общество. Экономика: проблемы и перспективы взаимодействия». 2011

Еще по теме ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ:

  1. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ МАЛОГО БИЗНЕСА В РОССИИ
  2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИННОВАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ
  3. СОЦИАЛЬНЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ В РОССИИ: ПРОБЛЕМЫ, ПЕРСПЕКТИВЫ
  4. ФОРМИРОВАНИЕ ВАЛЮТНОГО КУРСА В РОССИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
  5. КОБРЕНДИНГОВЫЕ ПРОЕКТЫ В РОССИИ: ТЕНДЕНЦИИ, ПЕРСПЕКТИВЫ, ПРОБЛЕМЫ ПРИ ПЛАНИРОВАНИИ И РЕАЛИЗАЦИИ
  6. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ
  7. 1.3. РАЗВИТИЕ МЕНЕДЖМЕНТА В РОССИИ
  8. МЕНЕДЖМЕНТ: ПУТИ РАЗВИТИЯ, СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
  9. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ ЕС
  10. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ
  11. ПЕРСПЕКТИВЫ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ БАЙКАЛЬСКОГО РЕГИОНА